Einsicht in Grundbuch und Grundakten (§ 12 GBO)

Hintergrund und Zweck der Grundbucheinsicht

Im Grundstücksrecht bietet das Grundbuch allen Beteiligten am Rechtsverkehr vollumfängliche Rechtssicherheit, da die Richtigkeit des Grundbuchinhalts gesetzlich vermutet wird, §§ 891, 892 BGB (Grundsatz der materiellen Publizität). Geschützt wird insofern das Vertrauen in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs. Zur effektiven Umsetzung dieses Vertrauensschutzes hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der Grundbucheinsicht in § 12 GBO vorgesehen (Grundsatz der formellen Publizität). Indem für die Grundbucheinsicht die Darlegung eines berechtigten Interesses des Antragsstellers vorgeschrieben wird, schützt § 12 GBO den Eingetragenen gleichzeitig vor missbräuchlichen Einsichtnahmen unbefugter Personen, durch die er in seinen Rechten verletzt werden könnte. Insoweit wird dem in Art. 2 I GG verankerten Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung jedes Einzelnen Rechnung getragen. Das Recht auf Grundbucheinsicht nach § 12 GBO geht den Vorschriften des Datenschutzrechts als lex specialis vor (Keller/Munzig/Keller GBO § 12 Rn. 3).

Die Isolierte Grundbucheinsicht des Notars (§ 133a GBO)

Auf Grundlage des Gesetzes zur Übertragung von Aufgaben im Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Notare vom 26.06.2013 hat der Gesetzgeber § 133a GBO geschaffen. Diese Norm ermächtigt Notare generell zur Mitteilung des Grundbuchinhalts an Mandanten. Insoweit müssen die Grundbucheinsicht und die Mitteilung des Grundbuchinhalts nicht (mehr) ausschließlich im Rahmen der Ausführung oder Vorbereitung von Amtsgeschäften erfolgen.

Trotz der Befreiung von der Pflicht zur Darlegung eines berechtigten Interesses durch den Notar gegenüber dem Grundbuchamt (§ 43 GBV) kann der Notar den Inhalt des Grundbuchs seinem Mandanten nur unter der Voraussetzung mitteilen, dass dieser ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 GBO darlegt. Folglich hat sich der Notar vom Vorliegen des berechtigten Interesses seines Mandanten zu vergewissern und in diesem Zusammenhang eine Ermessensentscheidung (wie auch das Grundbuchamt, s.o.) vorzunehmen.

Hat der Mandant ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 GBO, richtet sich die Mitteilung durch den Notar nach den Vorschriften der §§ 85, 85a GBV.

Um den Antrag auf Grundbucheinsicht zu stellen, bedarf es einer vom Mandanten ausgestellten Vollmacht, ohne dass diese einem Formzwang unterliegt.

Berechtigtes Interesse

Die Grundbucheinsicht erfordert die Darlegung eines berechtigten Interesses.

1) Ein berechtigtes Interesse gem. § 12 GBO hat jedenfalls derjenige,

• der Eigentümer eines Grundstücks ist

oder

Inhaber eines Rechts an einem Grundstück ist.

Unerheblich ist, ob derjenige als Berechtigter im Grundbuch entsprechend eingetragen ist oder nicht.

2) Ist der Antragssteller weder Grundstückseigentümer noch Inhaber einer Grundstücksrechts, beurteilt sich das Vorliegen des berechtigten Interesses folgendermaßen:


Berechtigt ist ein Interesse, soweit es als verständiges, durch die Rechts- oder Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragsstellers gewertet werden kann. Der Antragssteller hat dabei sein Interesse in der Weise darzutun, dass eine Verfolgung unbefugter Zwecke wie die reine Neugier oder infundiertes Interesse ausgeschlossen werden kann. Unter Umständen kann eine Glaubhaftmachung oder ein entsprechender Nachweis erforderlich sein


– Der Antragssteller muss nicht zwingend ein Recht oder ein Rechtsverhältnis in Bezug auf den im Grundbuch Eingetragenen vorweisen: Auch ein Interesse tatsächlicher bzw. wirtschaftlicher Natur kann berechtigt sein

➢ Ist das Interesse des Antragssteller nicht rechtlicher Natur, wird er jedoch regelmäßig hinsichtlich des Inhalts des Grundbuchs ein rechtliches Handeln beabsichtigen – zwingend ist dies jedoch nicht.


➢ Das berechtigte Interesse findet insoweit eine Grenze in den vom Grundbuch losgelösten Informationen, die in keinem hinreichenden rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang entweder mit den im Grundbuch eingetragenen Informationen oder dem im Grundbuch Eingetragenen aufweist


➢ Jedes vorgetragene – auch berechtigte – Interesse muss mit dem Recht des im Grundbuch Eingetragenen auf informationelle Selbstbestimmung abgewogen werden und unterliegt daher stets einer Einzelfallprüfung und Ermessensentscheidung des Grundbuchamtes

Darlegung

Erforderlich ist ein „nachvollziehbarer Vortrag von (begründeten) Tatsachen in der Weise, dass dem Grundbuchamt daraus von der Berechtigung des geltend gemachten Interesses verschafft wird, denn es hat in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme das schutzwürdige Interesse der Eingetragenen verletzt werden könnte

– Unter Darlegung ist mehr als die bloße Behauptung, aber weniger als eine Glaubhaftmachung zu verstehen

➔ Erforderlich ist eine umfassende Ausführung zu verstehen unter Angabe von begründeten Tatsachen. Das Vorbringen von Beweisen ist grundsätzlich nicht erforderlich, es sei denn, die vom Antragssteller vorgetragene Darstellung ist nicht verlässlich. In diesem Fall kann das Grundbuchamt oder der Notar Beweisstücke anfordern (z.B. Urkunden, Zeugenaussagen, eidesstattliche Versicherung des Antragstellers).

– Eine Ausnahme von der Darlegungspflicht nach § 43 GBV gilt zugunsten von inländischen öffentlichen Behörden, Notaren und deren Mitarbeitern sowie Rechtsanwälte, die im nachweisbaren Auftrag eines Notars Grundbucheinsicht beantragen. Das berechtigte Interesse wird aufgrund ihrer Tätigkeit vermutet, § 43 II 1 GBV.

Die Pflicht zu Darlegung entfällt im Übrigen stets mit der Zustimmung des im Grundbuch Eingetragenen.

Einzelfälle, im Rahmen derer das Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse regelmäßig annimmt


Einzelfall Bedingungen / Reichweite des Interesses
Aktionäre Beschränkt sich auf die im Grundbuch verzeichneten Grundstücke der Gesellschaft, §§ 118, 119 AktG
Alteigentümer Bei Rückübertragungsansprüchen
Anfechtungsberechtigte Erforderlich ist der Nachweis eines rechtskräftigten Duldungstitels
Auskunfteien Das berechtigte Interesse wird vom Auftraggeber abgeleitet
Banken Bei hinreichender Darlegung einer fälligen Forderung (der pauschale Hinweis auf eine Kreditgewährung ist nicht ausreichend) Bei Behördeneigenschaft von Darlegungspflicht befreit  
Bauhandwerker Grundlage: Sicherungshypothek am Grundstück des Bestellers zur Sicherung ihrer Forderung
Berechtigte aus Baulichkeiten Gebäude aufgr. Nutzungsrechts: Einsichtsrecht haben sowohl der Eigentümer des Grundstücks als auch der Gebäudeeigentümer Grundbücher, Eigenheimbesitzer nach LPG: Der Eigenheimbesitzer hat einen Einblick in den den Bodeneigentümer betreffenden Grundbuchinhalt; dies gilt umgekehrt auch, wenn ggf. ein Gebäudegrundbuchblatt angelegt wurde  
Betreuer z.B. Vermögenssorge, Einwilligungsvorbehalt, Aufenthaltsbestimmungsrecht
Bevollmächtigte Bei berechtigtem Interesse des Vollmachtgebers
Darlehensgläubiger Dem Eigentümer wurde Kredit gewährt oder die Kreditgewährung wird beabsichtigt
Ehegatten Erforderlich ist ein konkreter Anlass, z.B. Verfügung über Vermögen im Ganzen § 1365 BGB zum Zweck der Geltendmachung der Unwirksamkeit aus § 1368 BGB, Berechnung des Zugewinnausgleichs Bei eingetragener Gütergemeinschaft in jedem Fall Bei Gütertrennung in keinem Fall   
Erbbauberechtigte Einschl. ihrer Gläubiger, §§ 27, 28 ErbbauRG  
Erben Nur unter Vorlage des Erbscheins auch im Rahmen einer Testamentsvollstreckung zu Lebzeiten kein Einsichtsrecht bei vorweggenommener Erbfolge nur zur Überprüfung, ob Rechtsposition des Verwandten bereits abgesichert wurde inkl. Zur Prüfung ihres Inhalts Verpflichtung aus Verfügungsunterlassungsvertrag berechtigt zur Einsicht   
Gläubiger Nachweis über bereits erstrittenen Vollstreckungstitel nicht erforderlich Bei noch nicht erstrittenen Vollstreckungstitel ist die Forderung hinreichend darzulegen  
Gerichte Einsicht auf das Grundbuch beschränkt; kein Einsichtsrecht in die Grundakten
GmbH-Gesellschafter Beschränkt sich auf die im Grundbuch verzeichneten Grundstücke der GmbH
(vorläufige) Insolvenzverwalter Grundlage: Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des Bestellungsbeschlusses, wonach Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners auf ihn übergangen ist
Käufer/Kaufinteressenten Bei Eintritt in die Vertragsverhandlungen Beachte: Im Rahmen des Kaufs begründet ein Betrugsverdacht kein berechtigtes Interesse auf Grundbucheinsicht im Hinblick auf die Nachbargrundstücke
Kreditnehmer Notwendig ist die Darlegung von Kreditverhandlungen mit dem Eingetragenen Zweck: Überprüfung des Umfang der zu gewährenden Sicherheiten  
Makler Einsicht im nachgewiesenen Auftrag des Eigentümers Einsicht im eigenen Interesse: Entweder um den Kaufpreis der Immobilie zu ermitteln, der für die Berechnung seiner Provision maßgebend ist oder um zu überprüfen, ob seine Maklertätigkeit zum Abschluss des Kaufvertrages über die Immobilie mit einem von ihm nachgewiesenen Kunden geführt hat Nachweis mittels Vorlage des schriftlichen Maklervertrages oder durch schlüssigen Sachvortrag  
Mieter Mietinteressenten: Zur Feststellung, ob Vermieter und Eigentümer identisch sind und zur Abschätzung der Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei Zwangsversteigerung Mieter: nur eingeschränkt, z.B. auf Grundlage von Mieterhöhungsverlangen oder der Kündigung wegen Eigenbedarf   
Miteigentümer
Nachbarn Nur in Abt. I und II Klärung von Wegbenutzung bei Anliegerwegen Auf Grundlage nachbarrechtlicher Ansprüche: Immissionen, Überbau, Notweg, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche o.Ä.   
Nacherben
Pflichtteilsberechtigte Nur nach dem Tod des Erblassers Erbschein o. das europäische Nachlasszeugnis sind nicht erforderlich – nur die Qualität als Pflichtteilsberechtigter wird überprüft (Geburts- und Heiratsurkunde) Selbiges gilt für dessen Gläubiger und den Erben eines Pflichtteilsberechtigten, da Anspruch vererbbar ist, § 2314 BGB  
Pressevertreter Abwägung des Grundbuchamts zwischen Pressefreiheit aus Art. 5 GG und informationellen Selbstbestimmungsrecht des Eingetragenen Das schutzwürdige Interesse des Eingetragenen muss regelmäßig dann hinter dem öffentlichen Informationsinteresse zurücktreten, wenn der Sachverhalt die Öffentlichkeit angeht und die Aufbereitung ernsthaft und sachbezogen erfolgt Das Einsichtsrecht erstreckt sich sowohl auf das gesamte Grundbuch als auch auf die Grundakte   
Rechtsanwälte Befreiung von Darlegungspflicht gem. § 43 Abs. 2 GBV In allen anderen Fällen: Berechtigtes Interesse wird vom Mandanten abgeleitet Für die Darlegung genügt die anwaltliche Versicherung   
(Inhaber von) Restitutionsansprüchen
Schadensersatzberechtigte Zur Ermittlung der Zugriffsmöglichkeiten gegen den Schädiger Dies gilt nicht für die Informationsbeschaffung zur Durchsetzung von Ansprüchen gegen Dritte, denen kein Recht am Grundstück zusteht  
Unterhaltsberechtigte/-verpflichtete Die Behauptung eines abstrakt-sachlichen Unterhaltsanspruchs, z.B. § 1601 BGB, genügt nicht, auch ein ggf. später entstehender Unterhaltsanspruch genügt nicht Einsicht kann auch nicht zur Informationsbeschaffung eines erwarteten/befürchteten Anspruchs gewährt werden Es müssen insoweit zusätzliche, darüber hinausgehende Umstände vorliegen Dem einmal unterhaltsverpflichteten Kind steht kein generelles Einsichtsrecht im Hinblick auf das eingetragene Grundstück eines Elternteils zu, um das verwertbare Immobilienvermögen oder eine künftige Unterhaltsangewiesenheit des Elternteils überprüfen zu können Ausschließlich zur Feststellung und Sicherung eines Anspruchs können auch zukünftige Ansprüche, Sicherungsbedürfnisse und Erwartungen als berechtigtes Interesse genügen – die reine Befürchtung einer möglichen Unterhaltsverpflichtung in der Zukunft reicht nicht Pflegeheim-Fälle: Kind hat in dem Fall hinsichtlich seiner Unterhaltsansprüche ein Einsichtsrecht, sofern ein Elternteil zum Zeitpunkt der Antragsstellung in einem Alten- oder Pflegeheim untergebracht ist, arg.: erhebliche unterhalts- und sozialhilferechtlichen Folgen   
Vereinsmitglieder s. Aktionäre
Vermächtnisnehmer Lediglich im Hinblick auf die vermachte Immobilie Das Grundbuchamt prüft in diesem Zusammenhang insb. das Vorliegen einer nachträglichen Vermächtnisaufhebung   
Verkäufer Nur im Fall von Restitutionsansprüchen
Vermessungsingenieure Von Darlegungspflicht gem. § 43 II GBV befreit
Versicherungsunternehmen Grundlage: Die gem. § 95 VVG eingetretene Vertragsübernahme durch den Erwerber der Immobilie
Vertragserben
Verwandte z.B. zur Geltendmachung von Pflichtteils- oder Unterhaltsansprüchen
Wohnungseigentümer Einsichtsrecht des WEG-Verwalters Zur Prüfung der wirtschaftlichen Solidität des einzelnen Wohnungseigentümers Zwecks Einzug von Beitragsrückständen Einsichtsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers Ermittlung des Namens des anderen Wohnungseigentümers Im Rahmen eines anteiligen Sondernutzungsrechts: Ermittlung des Namens des anderen Mitberechtigten (nur Abt. I) Einholung einer Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum, § 12 WEG Überprüfung der Verwaltungsbeiratseigenschaft, § 29 WEG Anfechtung eines Beschlusses durch Klageerhebung Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen unter Wohnungseigentümern Geltendmachung von Gesamtbelastungen in Abt. II und III Restfertigstellung einer „steckengebliebenen“ Wohnungseigentumsanlage I.Ü. hat der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls Einsichtsrecht in die Aufteilungspläne und die Gemeinschaftsordnung (Grundakte der ersten Einheit)
Zessionare Soweit die Eigenschaft als Zessionar außerhalb des Grundbuchs erworben wurde

Art und Umfang der Mitteilung

1) Einsicht in den Bildschirminhalt mit mündlicher Erläuterung

2) Anfertigung eines unbeglaubigten Abdrucks, § 85 S. 1 GBV

3) Anfertigung eines beglaubigten Abdrucks, § 85 S. 2 GBV

4) Übersendung des Grundbuchinhalts (in elektronischer Form), § 85 S. 3 GBV

Grundsätzlich gilt das vom Antragssteller vorgetragene berechtigte Interesse als Maßstab für die Grundbucheinsicht. Vom Einsichtsrecht gedeckt sind auch die Grundakten (Urkunden und andere Schriftstücke).

„Das Grundbuch“ besteht aus einem Grundbuchblatt, von dem (elektronische) Abschriften erteilt werden. Dazu folgende Übersicht zu den Abteilungen (Untergliederungen) des Grundbuchs bzw. Grundbuchauszuges und seinen Inhalten:

Abteilung Inhalt
Abteilung I Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück Eigentümer Eintragungsdatum Eintragungsgrund (z.B. Kauf, Auflassung, Testament, Zwangsversteigerung, Schenkung, etc.)  
Abteilung II Lasten, Beschränkungen und Verfügungen an einem Grundstück Lasten Dienstbarkeiten (z.B. Wohnungs-, Wege- oder Leitungsrecht) Nießbrauch Reallasten Beschränkungen Vorkaufsrechte Erbbaurechte Vormerkungen Widersprüche gegen Eintragungen Verfügungen (Testamentsvollstreckungs-, Zwangsvollstreckungs-, Zwangsversteigerungs-, Insolvenzvermerk etc.)  
Abteilung III Grundpfandrechte an einem Grundstück Hypotheken Grundschuld Rentenschulden  

Anna Gilgenberg, Notarfachwirtin und staatl. gepr. Betriebswirtin

Vereinbaren Sie einen Termin

Gern berät Sie Notar Dr. Durchlaub in Ihrem Anliegen.

Ihre erste Ansprechpartnerin

Anna Gilgenberg
Notarfachwirtin und staatl. gepr. Betriebswirtin

T 0234 33 88 94 20

E gilgenberg@notar-bochum.de