Einsicht in Grundbuch und Grundakten (§ 12 GBO)

Im Grundstücksrecht bietet das Grundbuch allen Beteiligten am Rechtsverkehr vollumfängliche Rechtssicherheit, da die Richtigkeit des Grundbuchinhalts gesetzlich vermutet wird, §§ 891, 892 BGB (Grundsatz der materiellen Publizität). Geschützt wird insofern das Vertrauen in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs. Zur effektiven Umsetzung dieses Vertrauensschutzes hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der Grundbucheinsicht in § 12 GBO vorgesehen (Grundsatz der formellen Publizität). Indem für die Grundbucheinsicht die Darlegung eines berechtigten Interesses des Antragsstellers vorgeschrieben wird, schützt § 12 GBO den Eingetragenen gleichzeitig vor missbräuchlichen Einsichtnahmen unbefugter Personen, durch die er in seinen Rechten verletzt werden könnte. Insoweit wird dem in Art. 2 I GG verankerten Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung jedes Einzelnen Rechnung getragen. Das Recht auf Grundbucheinsicht nach § 12 GBO geht den Vorschriften des Datenschutzrechts als lex specialis vor (Keller/Munzig/Keller GBO § 12 Rn. 3).

Auf Grundlage des Gesetzes zur Übertragung von Aufgaben im Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Notare vom 26.06.2013 hat der Gesetzgeber § 133a GBO geschaffen. Diese Norm ermächtigt Notare generell zur Mitteilung des Grundbuchinhalts an Mandanten. Insoweit müssen die Grundbucheinsicht und die Mitteilung des Grundbuchinhalts nicht (mehr) ausschließlich im Rahmen der Ausführung oder Vorbereitung von Amtsgeschäften erfolgen.

Trotz der Befreiung von der Pflicht zur Darlegung eines berechtigten Interesses durch den Notar gegenüber dem Grundbuchamt (§ 43 GBV) kann der Notar den Inhalt des Grundbuchs seinem Mandanten nur unter der Voraussetzung mitteilen, dass dieser ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 GBO darlegt. Folglich hat sich der Notar vom Vorliegen des berechtigten Interesses seines Mandanten zu vergewissern und in diesem Zusammenhang eine Ermessensentscheidung (wie auch das Grundbuchamt, s.o.) vorzunehmen.

Hat der Mandant ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 GBO, richtet sich die Mitteilung durch den Notar nach den Vorschriften der §§ 85, 85a GBV.

Um den Antrag auf Grundbucheinsicht zu stellen, bedarf es einer vom Mandanten ausgestellten Vollmacht, ohne dass diese einem Formzwang unterliegt.

Die Grundbucheinsicht erfordert die Darlegung eines berechtigten Interesses.

1) Ein berechtigtes Interesse gem. § 12 GBO hat jedenfalls derjenige,

• der Eigentümer eines Grundstücks ist

oder

• Inhaber eines Rechts an einem Grundstück ist.

Unerheblich ist, ob derjenige als Berechtigter im Grundbuch entsprechend eingetragen ist oder nicht.

2) Ist der Antragssteller weder Grundstückseigentümer noch Inhaber einer Grundstücksrechts, beurteilt sich das Vorliegen des berechtigten Interesses folgendermaßen:

– Der Antragssteller muss nicht zwingend ein Recht oder ein Rechtsverhältnis in Bezug auf den im Grundbuch Eingetragenen vorweisen: Auch ein Interesse tatsächlicher bzw. wirtschaftlicher Natur kann berechtigt sein

➢ Ist das Interesse des Antragssteller nicht rechtlicher Natur, wird er jedoch regelmäßig hinsichtlich des Inhalts des Grundbuchs ein rechtliches Handeln beabsichtigen – zwingend ist dies jedoch nicht.

➢ Das berechtigte Interesse findet insoweit eine Grenze in den vom Grundbuch losgelösten Informationen, die in keinem hinreichenden rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang entweder mit den im Grundbuch eingetragenen Informationen oder dem im Grundbuch Eingetragenen aufweist

➢ Jedes vorgetragene – auch berechtigte – Interesse muss mit dem Recht des im Grundbuch Eingetragenen auf informationelle Selbstbestimmung abgewogen werden und unterliegt daher stets einer Einzelfallprüfung und Ermessensentscheidung des Grundbuchamtes

Erforderlich ist ein „nachvollziehbarer Vortrag von (begründeten) Tatsachen in der Weise, dass dem Grundbuchamt daraus von der Berechtigung des geltend gemachten Interesses verschafft wird, denn es hat in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme das schutzwürdige Interesse der Eingetragenen verletzt werden könnte“

– Unter Darlegung ist mehr als die bloße Behauptung, aber weniger als eine Glaubhaftmachung zu verstehen

➔ Erforderlich ist eine umfassende Ausführung zu verstehen unter Angabe von begründeten Tatsachen. Das Vorbringen von Beweisen ist grundsätzlich nicht erforderlich, es sei denn, die vom Antragssteller vorgetragene Darstellung ist nicht verlässlich. In diesem Fall kann das Grundbuchamt oder der Notar Beweisstücke anfordern (z.B. Urkunden, Zeugenaussagen, eidesstattliche Versicherung des Antragstellers).

– Eine Ausnahme von der Darlegungspflicht nach § 43 GBV gilt zugunsten von inländischen öffentlichen Behörden, Notaren und deren Mitarbeitern sowie Rechtsanwälte, die im nachweisbaren Auftrag eines Notars Grundbucheinsicht beantragen. Das berechtigte Interesse wird aufgrund ihrer Tätigkeit vermutet, § 43 II 1 GBV.

Die Pflicht zu Darlegung entfällt im Übrigen stets mit der Zustimmung des im Grundbuch Eingetragenen.

1) Einsicht in den Bildschirminhalt mit mündlicher Erläuterung

2) Anfertigung eines unbeglaubigten Abdrucks, § 85 S. 1 GBV

3) Anfertigung eines beglaubigten Abdrucks, § 85 S. 2 GBV

4) Übersendung des Grundbuchinhalts (in elektronischer Form), § 85 S. 3 GBV

Grundsätzlich gilt das vom Antragssteller vorgetragene berechtigte Interesse als Maßstab für die Grundbucheinsicht. Vom Einsichtsrecht gedeckt sind auch die Grundakten (Urkunden und andere Schriftstücke).

„Das Grundbuch“ besteht aus einem Grundbuchblatt, von dem (elektronische) Abschriften erteilt werden. Dazu folgende Übersicht zu den Abteilungen (Untergliederungen) des Grundbuchs bzw. Grundbuchauszuges und seinen Inhalten: