Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag wird geschlossen, wenn ein Unternehmer (der Bauträger) ein Grundstück erwirbt, erschließt und bebauen lässt. Noch vor oder während der Bauphase wird das Grundstück mit der Verpflichtung zur Herstellung des Gebäudes vom Käufer erworben. Der Kaufpreis wird nach einem festen Zahlungsplan entrichtet.

Definition des Bauträgervertrags

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um eine Kombination aus Kauf- und Werkvertrag. Entsprechend komplizierter ist die Vertragsgestaltung gegenüber einem einfachen Kaufvertrag, denn wesentlich umfangreichere Eventualitäten sind zu berücksichtigen. Das macht die Begleitung und Beurkundung des Vertrages durch einen Notar unverzichtbar.

Unter anderem ist es Aufgabe des Notars, bei der Formulierung darauf zu achten, dass die für diesen Vertragstyp entscheidenden Verbraucherschutzbestimmungen genau berücksichtigt werden, nämlich die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sowie die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB).

Die juristische Absicherung durch einen Bauträgervertrag dient dem Bauträger selbst, für den Fall eines etwaigen späteren Rechtsstreits mit dem Käufer. Zu einem solchen kann es kommen, wenn beispielsweise Klagen erhoben werden über vermeintliche oder tatsächliche Abweichungen von der Leistungsbeschreibung. Auch aus diesem Grund wird in einem Bauträgervertrag die detaillierte Baubeschreibung mit beurkundet.

Für den Käufer ist es ebenfalls wichtig, dass Termine, Leistungen und Entschädigungsansprüche exakt benannt und festgehalten werden im Fall von Mängeln, dem Stocken der Bauarbeiten, oder – worst case – dem kompletten Stillstand im Falle einer Insolvenz des Bauträgers.

Leistung des Notars Dr. Durchlaub in Bochum

Der Notar kann sowohl den Bauträgervertrag selbst aufsetzen als auch einen bestehenden Bauträgervertrag prüfen und gegebenenfalls ergänzen.

Unterschiedliche Modelle beim Bauträgervertrag

Bei Neubauvorhaben erbringt der Bauträger seine Bauleistungen schrittweise in Vorleistung. Dafür kann er entsprechende Abschlagszahlungen fordern, die im Zahlungsplan des Bauträgervertrages festgehalten werden. Einfordern darf der Bauträger sieben Raten, bevor der Käufer die Restkaufsumme entrichtet.

Die Höhe der Raten – beispielsweise für Erdarbeiten, Rohbauarbeiten, Zimmerarbeiten, Elektroanlage, Innenputz, oder Fliesenarbeiten – richten sich nach dem Zeitplan und dem Umfang der Leistungen. Zur Absicherung dieser Baufortschrittsraten können zwei unterschiedliche Vertragsmodelle gewählt werden:

Bauträgervertrag – Vormerkungslösung

Bei der „Vormerkungslösung” teilt der Notar die „Allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen” mit. Darunter fallen besonders:

  • die Bestätigung über die Rechtswirksamkeit des Vertrages
  • das Auslaufen etwaiger Rücktrittsrechte
  • die erfolgte Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch
  • die bereits erfolgte Absicherung der Löschung sämtlicher Hypotheken und Grundschulden sowie weiterer Rechte im Grundbuch, die der Erwerber nicht übernehmen möchte, durch entsprechende verbindliche Erklärungen der Gläubiger
  • das Vorliegen der Baugenehmigung

Gezahlt wird vom Käufer nach Baufortschritt in den entsprechenden Teilbeträgen.

Hinweis: Von der Erbringung dieser Leistungen muss sich der Erwerber selbst auf der Baustelle überzeugen, nachdem ihm der entsprechende Bautenstand vom Bauträger mitgeteilt wurde. Der Notar überprüft den Bautenstand nicht.

Bauträgervertrag – Bürgschaftslösung

Bei der „Bürgschaftslösung” liegen die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen noch nicht vor. Hier kann vereinbart werden, dass vom Bauträger eine Bankbürgschaft gestellt wird, die sämtliche Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte sichert. Die Bürgschaft muss bis zum Erreichen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen und bis zum Erreichen des entsprechenden Baufortschrittsstadiums bestehen bleiben. Gezahlt wird auch hier vom Käufer nach Baufortschritt in den entsprechenden Teilbeträgen bis zum Begleichen der Restsumme.

Sonderwünsche und Gewährleistung für den Bauträgervertrag

Der Termin der Bezugsfertigkeit sollte im Bauträgervertrag möglichst auf den Tag genau festgelegt sein. Auch Sonderwünsche seitens des Käufers sollten zeitig angemeldet und in den Bauträgervertrag mit aufgenommen werden. Änderungen nach der Aushändigung des Vertragsentwurfs an den Klienten sind in Absprache mit beiden Parteien ebenfalls möglich.

Hinweis: Grundsätzlich sind alle Abreden – mit Ausnahme von späteren ad hoc-Anpassungen, die den Vertragsinhalt nicht wesentlich verändern – beurkundungspflichtig nach § 125 und § 311b Abs. 1, BGB. Fehlt die Beurkundung, ist der Vertrag nichtig.

Für die Bauleistungen haftet der Bauträger fünf Jahre lang. Das gilt auch für Mängel, die erst längere Zeit nach dem Kauf ersichtlich werden, etwa bei später bezogenen Eigentumswohnungen. Eine Gewährleistung der Güte und Bodenbeschaffenheit des Grundstücks ist regelmäßig jedoch ausgeschlossen.

Kim Dreßen, geprüfte Notarfachwirtin

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